En este artículo de “Divulgación Jurídica de Illán”, analizo que hay que hacer y como reclamar ante un problema de humedades y/o goteras, todo ello acompañado de enlaces a la legislación y la jurisprudencia.
Índice
1. Reclamación por la vía amistosa
1.1 Identificar el origen de la filtración y que el “presunto causante” comunique el siniestro al seguro
1.2 ¿Qué sucede si el “presunto causante” no tiene seguro?
1.3 ¿Qué se puede reclamar?
1.4 ¿Qué sucede si soy arrendatario?
2. Informe pericial y reclamación mediante burofax
3. Reclamación por la vía judicial
3.1 Análisis de la normativa aplicable
3.2 Análisis de la Jurisprudencia
4. Bibliografía
1. Reclamación por la vía amistosa
1.1 Identificar el origen de la filtración y que el “presunto causante” comunique el siniestro al seguro
Debe pagar el causante del daño, sin que sea necesario que exista mala fe. Lo primero que hay que hacer una vez que detectamos un problema de humedades o que hay una gotera es avisar al dueño del lugar de donde creemos que viene la filtración, por ejemplo, el vecino de arriba, o si la humedad proviene de un edifico colindante la comunidad de propietarios.
El vecino tendrá que llamar a su seguro para comunicar el siniestro, una vez que venga el perito del seguro, este inspeccionará los daños y determinará el origen de la filtración, si la filtración proviene del vecino que llama, su seguro se tendrá que hacer cargo de las reparaciones.
En caso de que el perito del seguro diga que la filtración es de otro, por ejemplo, de la comunidad de propietarios, al provenir de la bajante de la comunidad, habrá que ponerse en contacto con ese tercero (por ejemplo, la comunidad de propietarios) para que venga su seguro y se haga cargo de las reparaciones, que corren a cargo del seguro. La mayoría de los problemas con goteras o filtraciones acaban en este punto.
Dependiendo del origen de la humedad hay cuatro tipos de responsables.
- Si la humedad tiene su origen en un elemento común, por ejemplo, la bajante de la comunidad, el responsable es la comunidad de propietarios.
- Si la humedad tiene su origen en un defecto en la construcción, el responsable dependiendo del plazo desde que se construyó el edificio, es el promotor, el arquitecto, el constructor, el aparejador o la comunidad de propietarios. Esta cuestión se regula en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, aunque, debido a su complejidad, merece un capítulo aparte.
- Si la humedad tiene su origen en un elemento privativo, el responsable es el dueño de ese elemento privativo, por ejemplo, si el origen es una tubería que pertenece al vecino de arriba, este es el responsable de reparar el daño, ya sea directamente o a través de su seguro.
- Si la humedad tiene su origen en un elemento común de uso privativo, (por ejemplo, una terraza), la Comunidad de Propietarios debe reparar los daños provenientes de los elementos estructurales del edificio, por ejemplo, una filtración que causa humedades debido a un mal estado de la estructura o la impermeabilización, salvo que se pruebe un mal mantenimiento por parte del comunero, a lo que hay que añadir, una indemnización por los daños y perjuicios que hubiese ocasionado el vicio o deterioro.
Del último punto, he publicado un artículo específico, que adjunto, por si el lector está interesado en profundizar más en la materia.
1.2 ¿Qué sucede si el “presunto causante” no tiene seguro?
Si el “presunto causante”, por ejemplo, el vecino de arriba no tiene seguro, o llamamos al nuestro seguro y determina que el vecino de arriba es el causante del siniestro, dicho vecino se tendría que hacer cargo de las reparaciones, o por lo menos, pagar el coste de la reparación.
1.3 ¿Qué se puede reclamar?
Lo que se puede reclamar en primer lugar es la reparación del daño causado, esto es, la reparación de la gotera y de la humedad de la parte del causante, junto con el pago de la reparación de nuestra parte de la vivienda (es decir, el presupuesto de la reparación) , si hay daños extra, a diversos bienes, por ejemplo, un mueble, tendrá que venir el perito, que lo valoraría y habría que pagar una indemnización, y lo mismo con otros daños, como daños a la salud, aunque en este caso, quien decide es un perito médico, y llegados a este punto, suele ser porque la humedad lleva mucho tiempo sin arreglarse y es posible que se acabe en los juzgados.
1.4 ¿Qué sucede si soy arrendatario?
Si somos la parte arrendataria y se produce una filtración de agua lo más recomendable es avisar al casero. Si es el piso alquilado el causante de la filtración, el casero, es decir, el arrendador, es el responsable del reparar el daño, salvo que la filtración, por ejemplo, la rotura de una tubería, provenga de un mal uso por parte del inquilino arrendatario, en cuyo caso, seria este quién tendría que pagar las reparaciones.
2. Informe pericial y reclamación mediante burofax
Este es un paso que utilizar como vía previa a la judicial, cuando el causante no se hace cargo de la reparación, puede ser que ha mandado un perito y se sabe que el origen es suyo pero hay desidia por su parte y no efectúa o paga las reparaciones, o directamente porque se niega a mandar a un perito, si este fuera el caso, tendríamos, previamente al burofax, que mandar un perito para que elabore un informe donde diga que es causante, para poder utilizarlo en una futura vía judicial, y si estamos en el primer caso, igual, dado que el perito al no ser nuestro, es posible que no nos dé el informe pericial. En el informe pericial debe de indicarse quien es el causante del daño, una valoración del coste la reparación, una valoración de daños (por ejemplo, un mueble), si afectara a la salud, seria necesario un informe pericial de un médico, en el resto de casos, buscaría un perito arquitecto para que elabore un informe para usarse posteriormente ante el juzgado, puede ser independiente o de la propia aseguradora, que, incluso, también podría llevar al causante a juicio, aunque habría que mirar la póliza y si está incluido en el precio.
Una vez que tenemos el informe pericial hay que enviar el burofax, al causante del daño junto con las conclusiones del informe, exigiendo que en un plazo concreto efectúa o paga las reparaciones o se reclamará por vía judicial, si se reclama a una comunidad de propietarios, recomiendo enviar el burofax al presidente de la comunidad de propietarios con copia al administrador de la finca.
3. Reclamación por la vía judicial
3.1 Análisis de la normativa aplicable
Si los puntos previos fracasan, hay que acudir a la vía judicial, la base de la reclamación se basa en el artículo 1902 del Código Civil donde se indica que “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”, a lo que habría que añadir otros, como el 1090 y el 1101 del Código Civil, así como la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en el caso de reclamar contra una comunidad de propietarios, o la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, si el origen es un defecto en la construcción, y reclamamos, por ejemplo, al promotor.
No obstante, la clave está en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondiente a la carga de la prueba, donde se indica que “Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención”, es decir, hay probar el daño, su origen y la cuantificación del daño, y por eso es tan importante el informe pericial, que se adjuntará junto con la demanda.
3.2 Análisis de la Jurisprudencia
A continuación, voy a poner un ejemplo real, para mostrar cómo sería la vía judicial.
Sentencia de la Audiencia Provincial nº 2 de Burgos 245/2023 de 18 de julio
En este pleito, el demandante y la aseguradora del demandante demandaron a la comunidad de propietarios y a la aseguradora de la comunidad de propietarios. En primera instancia reclamaron a la comunidad “con apoyo del art. 10 y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, como art. 1090 C. Civil, como art. 1101 del mismo Texto Legal” y “Sobre la base de la aparición a finales de 2020 de manchas de agua en techo y paredes, que la parte actora entendía obedecían a filtraciones de agua de lluvia procedente de la cubierta principal del edificio, o en su caso, atendiendo a la tesis de la Comunidad de tratarse de un defecto de puentes térmicos, concluía que se trataba de un defecto de los elementos comunes que correspondía a la Comunidad reparar” y perdieron el juicio, dado que el juzgado de primera instancia consideró que las humedades de la vivienda no son humedades son condensaciones de origen desconocido.
El demandante y la aseguradora del demandante recurrieron ante la Audiencia Provincial, que les dio la razón, para ello fue muy importantes tanto la declaración del perito judicial (se solicita en la demanda), como la del perito demandante, por ejemplo, se menciona que “muy particularmente del informe del perito judicial, consideramos acreditado que se trata de un problema de los elementos comunes, que afecta seriamente a la habitabilidad de la vivienda del actor, habiendo indicado el perito judicial como es preciso un buen aislamiento en la zona del techo”, por lo que a continuación se menciona que “En consecuencia, y acorde al art. 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Comunidad demandada, realizar en los elementos comunes las obras necesarias para garantizar esa habitabilidad”.
No obstante, se exime de responsabilidad a la aseguradora de la parte demandada, dado que “Ahora bien, lo que no entendemos es que exista responsabilidad de la aseguradora demandada. Dejando de lado que ya la misma rechazó que las condensaciones estén dentro de la cobertura del seguro tanto en comunicación anterior a la demanda (ver doc. 14 de la demanda), como igualmente lo refiere el informe del perito de dicha aseguradora, no puede exigirse a la aseguradora de la Comunidad que haga frente a lo que no son sino deficiencias propias de la estructura, configuración de los elementos comunes del edificio”.
Por lo tanto el fallo es el siguiente, “1.-Estimar en parte la demanda presentada por los hoy apelantes contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE DIRECCION000 NUM000 a NUM001 , de Burgos, y en consecuencia condenamos a dicha COMUNIDAD:
a) A reparar los elementos comunitarios que están causando las condensaciones en la vivienda de D. Cayetano.
b) A abonar a SEGUROS GENERALES RURAL S.A. la cantidad de tres mil doscientos siete euros con cincuenta céntimos (3.207,50€), más los intereses legales desde la presentación de la demanda.
2.-Desestimar la demanda frente a GENERALI SEGURO”.
No se hace condena en costas en ninguna de las dos instancias, devolviéndose el depósito prestado para apelar”.
Es decir, se obliga a la comunidad de propietarios a efectuar la reparación y a pagar la reparación, que se valora en 3.207,50€ en base a que “En cuanto a las pretensiones deducidas, a la vista del presupuesto de reparación de las humedades existentes en la vivienda, aportado como doc. 8 de la demanda, ha de concluirse que el coste de reparar las zonas afectadas en la vivienda asciende a los 3.207,50€ reclamados en la demanda. Pero lo que no cabe es reiterar dicho pago, añadir nuevas cantidades, pues lo procedente es reparar la causa y luego las consecuencias. No puede irse haciendo sucesivas reparaciones en el interior de la vivienda que no resultan efectivas sin solucionar la causa”. Respecto a este punto, hay que aclarar que los 3.207,50€ se pagan a la aseguradora, en base al presupuesto de reparación de las humedades para la reparación de las humedades de la vivienda. Es decir, se condena a la comunidad de propietarios a reparar los elementos comunes que causan la humedad y a pagar la reparación de las humedades de la vivienda del demandante, a lo que hay que añadir los intereses legales de los 3.207,50€ desde la presentación de la demanda.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/d5bfe389459d7799a0a8778d75e36f0d/20230928
4. Bibliografía
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323
Sentencia de la Audiencia Provincial nº 2 de Burgos 245/2023 de 18 de julio
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/d5bfe389459d7799a0a8778d75e36f0d/20230928
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