En este artículo de “Divulgación Jurídica de Illán” analizaré quién debe pagar las reparaciones en una vivienda alquilada, todo ello acompañado de enlaces a la legislación y la jurisprudencia.
Índice
1. Análisis legal
1.1 ¿Qué contratos de alquiler están sometidos al artículo 21 de la LAU?
1.2 Análisis del artículo 21 de la LAU
2. ¿Puede el arrendador elevar la renta por las obras de conservación?
3. ¿Qué sucede en los contratos de alquiler no sometidos al artículo 21 de la LAU?
4. ¿Quién debe pagar los desperfectos en la vivienda al finalizar el alquiler?
5. Resumen
5.1 Reparaciones que debe asumir el casero arrendador
5.2 Reparaciones que debe asumir el inquilino arrendatario
6. Bibliografía
1. Análisis legal
Lo primero que debe saber el lector, es que los supuestos que voy a explicar son los que afectan a aquellos alquileres de vivienda a los que les son de aplicación el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Quien quiera leer un resumen con las ideas clave, lo podrá encontrar al final del artículo.
1.1 ¿Qué contratos de alquiler están sometidos al artículo 21 de la LAU?
A continuación, voy a explicar la LAU para argumentar la respuesta, quien solo quiera leer una respuesta rápida a modo de conclusión de este apartado, que se lea el último párrafo.
El artículo 21 de la LAU, titulado “Conservación de la vivienda”, se encuentra en el Capítulo IV del Título II de la LAU. Aunque el ámbito de aplicación de la LAU son los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (artículo 1), según el artículo 4.2 de la LAU “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Es decir, solamente en los arrendamientos de vivienda, la voluntad de las partes queda establecida dentro del marco del título II de la LAU, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, prevalece la voluntad de las partes sobre el título III de la LAU.
A todo esto, hay que añadir que, aunque en los arrendamientos de vivienda, la voluntad de las partes queda establecida dentro del marco del título II de la LAU, se exceptúan según el artículo 4.2 de la LAU “los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda”.
Una vez que tenemos claro que solamente en los arrendamientos de vivienda, prevalece la LAU sobre la voluntad de las partes, vamos a analizar que entiende la LAU por arrendamiento vivienda. Según el artículo 2.1 de la LAU “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. La necesidad permanente de vivienda es la clave, como veremos a continuación. El artículo 2.2 de la LAU da más información al añadir que “Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”, decir, a una plaza de garaje que está asociada a una vivienda y por lo tanto no es independiente, se rige por la LAU.
El artículo 3 de la LAU también aclara conceptos, al indicar el apartado 3.1 que “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”, y añade apartado 3.2 que “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Es decir, la vivienda debe “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, por lo que no se incluyen dentro de la vivienda habitual los arrendamientos industriales o comerciales, solo de viviendas, y dentro de estas solo la vivienda permanente, excluyendo, los contratos de temporada, como puede ser un alquiler vacacional, un contrato para estudiantes que solo dura unos meses etc.
En resumen, la LAU prevalece sobre la voluntad de las partes (en el sentido de estar dentro del marco de la LAU) en aquellos con arrendamientos con “necesidad permanente de vivienda”, es decir, en aquellos de arrendamientos de vivienda (se excluyen arrendamientos como los industriales y los comerciales), que sean permanentes, (se excluyen los arrendamientos de temporada, como los alquileres turísticos o para estudiantes), con la excepción de los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
1.2 Análisis del artículo 21 de la LAU
El articulo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos titulado “Conservación de la vivienda”, es el que regula la conservación en la vivienda, donde se incluyen las reparaciones. Existen otros artículos que regulas obras en la vivienda, como el artículo 22, titulado “Obras de mejora”, pero dado que este artículo analiza las reparaciones, nos centraremos en el artículo 21 de la LAU.
El artículo 21.1 comienza diciendo que “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”. (es muy importante este apartado, no se puede elevar la renta por reparaciones de la vivienda, salvo cuando el deterioro cuya reparación sea imputable, fuera por culpa del arrendatario).
El artículo 1.563 del Código Civil indica que “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya” y el artículo 1.564 añade que “El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 465/2023 de 21 de septiembre explica muy bien este artículo. La sentencia comienza explicando que “el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pone a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido; y el artículo 1554.2º del Código Civil obliga igualmente al arrendador a hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso convenido”.
Más adelante se añade que “En este sentido, debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3.1 del Código Civil, según el Diccionario de la Lengua Española se entiende por «reparación», la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por «conservar» mantener una cosa o cuidar de su permanencia.
Es decir que la reparación y conservación implica la idea de preexistencia en la vivienda arrendada de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido”.
Por último, la sentencia indica que “Por otro lado, el artículo 1562 del Código Civil, establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra”.
Es decir, una vez que se entrega la vivienda al arrendatario, hay una presunción de que la recibe en buen estado y por lo tanto en condiciones de habitabilidad. Una vez que a lo largo del arrendamiento de la vivienda se producen desperfectos hay una presunción de responsabilidad, es decir de “culpa” del arrendatario, pero que admite prueba en contrario, tal y como indica el artículo 1563 del Código Civil, “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. Por ejemplo, se rompe una lavadora, el perito indica que no se puede arreglar, o que la reparación es muy cara y que la causa es el uso ordinario (es decir no es culpa del arrendatario), en este caso, el arrendador tendrá que pagar por una nueva lavadora, al ser una reparación para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y no entrar dentro del concepto de pequeña reparación.
Esta es la regla general, aunque hay excepciones, la primera es cuando los daños causados por elementos comunes, en cuyo caso la reparación y conservación corresponde a la Comunidad de Propietarios, tal y como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 465/2023 de 21 de septiembre de la que se habló anteriormente, “En cuanto a las humedades que pudieran tener su origen en la reparación de la fachada, o los elementos comunes del edificio, cuya conservación y reparación corresponde a la Comunidad de Propietarios, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1984, 18 de mayo de 2006, y 29 de febrero de 2012; RJA 6038/1984, 2368/2006, y 4994/2012), que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada, sometida al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes”.
La segunda excepción es cuando se destruye la vivienda por causa no imputable al arrendador, tal y como indica el segundo apartado del artículo 21.1 de la LAU “La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28”. A su vez, el artículo 28 de la LAU especifica que “El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente”. Es decir, si se destruye la vivienda por fuerza mayor, por ejemplo, en un terremoto, una erupción volcánica, o si hay una declaración firme de ruina, el arrendador no está obligado a reparar la vivienda.
La tercera excepción son las pequeñas reparaciones. El artículo 21.4 de la LAU establece que “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Seguro que el lector se pregunta ¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda?, la ley no lo especifica, por lo que hay que acudir a la jurisprudencia.
En primer lugar, tal y como indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife 205/2004 de 30 de abril, “el art. 21.4 impone al arrendatario la realización de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, lo que significa que son de su cargo aquellas pequeñas reparaciones necesarias para el mantenimiento de elementos de la vivienda que no tengan carácter estructural o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramiento, por lo cual un deterioro normal de la pintura, y del piso si también está pintado, no han de incluirse en tal concepto de pequeñas reparaciones a efectuar por el arrendatario, y menos aún si se trata de reparar la pintura de las paredes por humedades reconocidas por el propio arrendado”. Es decir, las pequeñas reparaciones de las que se hace cargo el arrendatario solo afectan a elementos de la vivienda que no tengan carácter estructural o que afecten a elementos fijos, esto descarta paredes, muros, techos suelos, y por lo tanto cuestiones como pintura, humedades o tuberías (en estos casos puede que se tenga que hacer cargo el arrendatario, pero por otros motivos, como por un mal uso de la vivienda), pero incluye, por ejemplo, cambiar un grifo, el pomo de una puerta o arreglar una persiana.
En segundo lugar, el artículo 21.4 de la LAU habla de “desgaste por el uso ordinario de la vivienda”, es decir, si el arrendatario demuestra que la causa de la reparación no es “culpa suya” al no provenir del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, por ejemplo, la rotura de un cabecero por un fallo de montaje o de fábrica, dicha reparación tendría que asumirla el arrendador. Otro motivo es el tiempo, si el arrendatario lleva poco tiempo, no se ha podido producir un desgaste por el uso ordinario de la vivienda, yo aplicaría el sentido común y un plazo razonable, por ejemplo, un año, cuanto más tiempo pase, es más difícil que el juez estime que no hay desgaste.
En tercer lugar, está la cuantía, el artículo 21.4 de la LAU habla de “pequeñas reparaciones”, aquí tampoco hay una línea clara jurisprudencial, yo aplicaría el sentido común, por encima de los 100€ o 150€ ya es una cantidad relevante, pero no es lo mismo pagar 130 € en un frigorífico valorado en 200 € que 150 € en uno de 500€, hay que atender cada caso concreto.
Por último, para acabar con este análisis del artículo 21 de la LAU, se establece en el apartado segundo que “Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda” y se añade que “Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado”. Es decir, si la obra de conservación no puede esperar a que acabe el arrendamiento, habrá que hacerla y arrendatario tendrá que soportarla, aunque si dura más de veinte días habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado, por ejemplo, la parte proporcional de los metros cuadrados de la habitación donde hay obras de conservación en relación con el total de la vivienda.
Asimismo, el apartado tres del artículo 21 de la LAU especifica que “El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”. Es decir, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones de conservación, y previa comunicación con el arrendador, podrá realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
2. ¿Puede el arrendador elevar la renta por las obras de conservación?
El arrendador no puede elevar la renta por las obras de conservación, el artículo 21.1 de la LAU lo deja muy claro, “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”. Es decir, no se puede elevar la renta por reparaciones de la vivienda, salvo cuando el deterioro cuya reparación sea imputable, sea por culpa del arrendatario.
3. ¿Qué sucede en los contratos de alquiler no sometidos al artículo 21 de la LAU?
En cuanto a los contratos de alquiler que no están sometidos al artículo 21 de la LAU, se rigen de por la voluntad de las partes, de forma supletoria por la LAU (título II en los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, y título III en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda) y donde no diga nada la voluntad de las partes y la LAU, se aplica el Código Civil.
4. ¿Quién debe pagar los desperfectos en la vivienda al finalizar el alquiler?
Para este punto en concreto, debido a su complejidad, he publicado un artículo aparte que os adjunto respondiendo a esta pregunta.
5. Resumen
5.1 Reparaciones que debe asumir el casero arrendador
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (es decir, conservar y reparar la vivienda), salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Se establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario.
El casero arrendador no debe asumir las reparaciones:
Cuando el arrendatario es responsable del desperfecto a reparar.
Cuando los daños son causados por elementos comunes, en este caso la conservación y reparación corresponde a la Comunidad de Propietarios.
Cuando se destruye la vivienda por causa no imputable al arrendador, por ejemplo, en un terremoto una erupción volcánica, o si hay una declaración firme de ruina.
Cuando sean pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Según la jurisprudencia, no entra dentro del concepto de pequeñas reparaciones aquellas que afecten a elementos fijos o estructurales, que serán cargo del arrendador, por ejemplo, paredes, muros, techos suelos, y por lo tanto asuntos como pintura, humedades y tuberías.
En el caso de elementos no fijos o estructurales, como electrodomésticos, persianas, grifos etc., el arrendador deberá asumir el gasto cuando la cuantía de la reparación exceda de “pequeña reparación” o si el arrendatario demuestra que la causa de la reparación no es “culpa suya” al no provenir del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, por ejemplo, la persiana se ha roto por un fallo de montaje o de fábrica, o simplemente el arrendatario lleva poco tiempo en el inmueble por lo que no ha habido un “desgaste” por el uso ordinario de la vivienda.
5.2 Reparaciones que debe asumir el inquilino arrendatario
El arrendatario está obligado a realizar y asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, se incluyen dentro de este concepto, según la jurisprudencia, elementos no fijos o estructurales, por ejemplo, grifos o persianas, excluyendo dentro del concepto de pequeñas reparaciones, aquellas que afecten a elementos fijos o estructurales, que serán cargo del arrendador, por ejemplo, paredes, muros, techos suelos, y por lo tanto asuntos como pintura, humedades y tuberías, salvo que el arrendatario sea responsable de su desperfecto, por ejemplo por un mal uso de la vivienda.
Si el arrendatario es capaz de demostrar que la causa de la reparación no es “culpa suya” al no provenir del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, por ejemplo, la rotura de una persiana por un fallo de montaje o de fábrica, dicha reparación tendría que asumirla el arrendador o si lleva poco tiempo en la vivienda, dado que no se ha podido producir un desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Por otra parte, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones de conservación, y previa comunicación con el arrendador, podrá realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
6. Bibliografía
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 465/2023 de 21 de septiembre
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/dbd19854d6ebd5f7a0a8778d75e36f0d/20231026
Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife 205/2004 de 30 de abril
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/e91f9a863fb06379/20040527
¿Desea resolver una consulta legal o contratar a un abogado? ¡Póngase en contacto con PAÑOS ABOGADOS!
Si le ha gustado el contenido y quiere recibir la última publicación directamente en su correo, suscríbase haciendo clic en el botón de abajo.
Divulgación Jurídica de Illán | Paños Abogados 