En este artículo de “Divulgación Jurídica de Illán” explico en qué casos se aplica el límite del 3% a la subida (actualización anual) del alquiler de la vivienda, a fecha de 2024, todo ello acompañado de enlaces a la legislación.
Asimismo, aclaro que, aunque en el título se hable de vivienda para facilitar al lector el acceso al artículo, este artículo está enfocado al típico caso de un inmueble de propiedad privada (piso, casa etc.) donde se reside, excluyendo los supuestos de viviendas públicas, y otros casos que el Tribunal Supremo admite como domicilio, como por ejemplo las caravanas, dado que tienen sus propias peculiaridades.
Índice/ Requisitos
1. El incremento de la cuota anual de la renta de alquiler debe constar en el contrato de arrendamiento
2. El contrato de alquiler de vivienda debe estar sometido al artículo 18 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
2.1 ¿Cómo sé si mi contrato está sometido al artículo 18 de la LAU?
2.2 Otros supuestos de arrendamientos excluidos de la LAU
3. La renta del contrato de alquiler de vivienda sujeta a la LAU debe ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024
3.1 ¿Cuándo se actualiza una renta de alquiler de vivienda?
3.2 Condiciones para negociar el incremento del alquiler de la renta de la vivienda en un 3%
4. Resumen a modo de conclusión
5. Bibliografía
1. El incremento de la cuota anual de la renta de alquiler debe constar en el contrato de arrendamiento
El primer requisito para que se aplique el límite del 3% a la subida del alquiler es que se haya pactado en el contrato que se actualice la renta, si en el contrato se ha pactado que no se actualizará la renta, no se ha pactado nada o se ha pactado que la subida sea inferior al 3%, no se aplicará la subida del 3%.
2. El contrato de alquiler de vivienda debe estar sometido al artículo 18 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
El segundo requisito es que el contrato de arrendamiento de vivienda debe estar sometido al artículo 18 de la LAU (Actualización de la renta). La clave del asunto del límite a la subida del alquiler está en el artículo 46.2 del “Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania”, donde se establece que “La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones”.
2.1 ¿Cómo sé si mi contrato está sometido al artículo 18 de la LAU?
A continuación, voy a explicar la LAU para argumentar la respuesta, quien solo quiera leer una respuesta rápida a modo de conclusión de este apartado, que se lea el último párrafo.
El artículo 18 de la LAU, titulado “Actualización de la renta”, se encuentra en el Capítulo III del Título II de la LAU. Aunque el ámbito de aplicación de la LAU son los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (artículo 1), según el artículo 4.2 de la LAU “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Es decir, solamente en los arrendamientos de vivienda, la voluntad de las partes queda establecida dentro del marco del título II de la LAU, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, prevalece la voluntad de las partes sobre el título III de la LAU.
A todo esto, hay que añadir que, aunque en los arrendamientos de vivienda, la voluntad de las partes queda establecida dentro del marco del título II de la LAU, se exceptúan según el artículo 4.2 de la LAU “los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda”.
Una vez que tenemos claro que solamente en los arrendamientos de vivienda, prevalece la LAU sobre la voluntad de las partes, vamos a analizar que entiende la LAU por arrendamiento vivienda. Según el artículo 2.1 de la LAU “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. La necesidad permanente de vivienda es la clave, como veremos a continuación. El artículo 2.2 de la LAU da más información al añadir que “Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”, decir, a una plaza de garaje que está asociada a una vivienda y por lo tanto no es independiente, se rige por la LAU.
El artículo 3 de la LAU también aclara conceptos, al indicar el apartado 3.1 que “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”, y añade apartado 3.2 que “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Es decir, la vivienda debe “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, por lo que no se incluyen dentro de la vivienda habitual los arrendamientos industriales o comerciales, solo de viviendas, y dentro de estas solo la vivienda permanente, excluyendo, los contratos de temporada, como puede ser un alquiler vacacional, un contrato para estudiantes que solo dura unos meses etc.
En resumen, la LAU prevalece sobre la voluntad de las partes (en el sentido de estar dentro del marco de la LAU) en aquellos con arrendamientos con “necesidad permanente de vivienda”, es decir, en aquellos de arrendamientos de vivienda (se excluyen arrendamientos como los industriales y los comerciales), que sean permanentes, (se excluyen los arrendamientos de temporada, como los alquileres turísticos o para estudiantes), con la excepción de los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
2.2 Otros supuestos de arrendamientos excluidos de la LAU
Otros supuestos de arrendamientos excluidos de la LAU, y a los que por lo tanto no se aplica esta limitación del 3% a la subida del alquiler, son los recogidos en el artículo 5 de la LAU, titulado “arrendamientos excluidos”, son los siguientes:
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
“a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
3. La renta del contrato de alquiler de vivienda sujeta a la LAU debe ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024
El tercer requisito es que La renta del contrato de alquiler de vivienda sujeta a la LAU debe ser actualizada entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2024. El artículo 46.2 del “Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania” establece que “La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:” Las condiciones las explicaré a continuación, pero primero voy a explicar cuando se actualiza una renta.
3.1 ¿Cuándo se actualiza una renta de alquiler de vivienda?
La actualización de la renta se regula en el artículo 18 de la LAU, y según el punto primero “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”. Además, el punto segundo añade que “La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística”.
Es decir, la renta se podrá actualizar, anualmente, de forma no retroactiva, cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, y dicha actualización será exigible, es decir, estará vigente, a partir del mes siguiente en que se haya comunicado la subida.
3.2 Condiciones para negociar el incremento del alquiler de la renta de la vivienda en un 3%
La disposición final sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha modificado el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, introduciendo una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que se actualicen entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024.
Tal y como describe el artículo 46.2 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, “podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento”.
Resumiendo, si el arrendador es un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros), la actualización anual de la renta no podrá exceder del 3%.
Si el arrendador no es un gran tenedor, la actualización anual de la renta no podrá exceder del 3%, y no se llega a un nuevo acuerdo, también se aplica el límite del 3%.
4. Resumen a modo de conclusión
Para concluir, si el incremento de la cuota anual de la renta de alquiler consta en el contrato de arrendamiento de vivienda permanente, está sometido al artículo 18 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), y la renta de dicho contrato de alquiler de vivienda sujeta a la LAU debe ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024 (se actualiza anualmente, de forma no retroactiva, cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, y dicha actualización será exigible, es decir, estará vigente, a partir del mes siguiente en que se haya comunicado la subida), entonces se aplica el límite del 3% a la subida (actualización anual) del alquiler de la vivienda.
5. Bibliografía
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2022-4972
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
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