¿Puede una Comunidad de Propietarios prohibir tener animales?

En este artículo respondo a la pregunta de si una Comunidad de Propietarios puede prohibir tener animales, todo ello acompañado de enlaces a la legislación y la jurisprudencia.

Índice

1. ¿Puede una Comunidad de Propietarios prohibir tener animales?

2. ¿Puede una Comunidad de Propietarios restringir el acceso de los animales en las zonas comunes?

3. ¿Qué puede hacer una Comunidad de Propietarios ante animales problemáticos?

4. Ejemplos reales de la acción de cesación de la actividad de animales problemáticos

4.1 Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria 561/2018 de 18 de octubre

4.2 Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz/Agoitz 13/2021 de 25 de enero

4.3 Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra 303/2023 de 7 de junio

5. Conclusiones

6. Bibliografía

1. ¿Puede una Comunidad de Propietarios prohibir tener animales?

La Comunidad de Propietarios no puede prohibir en sus estatutos que los comuneros no puedan tener animales, esto es así porque la Ley de Propiedad Horizontal no menciona la posibilidad de establecer dicha prohibición, y en ese sentido, el Tribunal Supremo es restrictivo, tal y como indica la sentencia del Tribunal Supremo 1013/2004 de 14 de octubre (hay sentencias del Tribunal Supremo más modernas que siguen esta línea, pero cito esta por su especial claridad), “En relación a actividades prohibidas por los estatutos, es cierto que la interpretación de cualquier cláusula estatutaria que impide la libertad del derecho dominical tiene que ser restrictiva. Pero otra cosa es que se haga clara mención a una determinada prohibición, que, sin perjuicio de esa interpretación restrictiva, es posible conforme a Ley”.

Es decir, el Tribunal Supremo es muy restrictivo con las cláusulas estatutarias que prohíban actividades a sus comuneros, o otra cuestión es que una ley permita prohibición, como por ejemplo la limitación a los alquileres vacacionales regulado en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero este no es el caso de la prohibición de la tenencia de animales, que no se regula en el articulado de dicha ley, por lo que, debe entenderse que una Comunidad de propietarios no puede prohibir a los comuneros tener animales, lo cual no significa que no pueda hacer nada ante ciertas circunstancias como veremos a continuación.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/b8914f1a849d307d/20041111

2. ¿Puede una Comunidad de Propietarios restringir el acceso de los animales en las zonas comunes?

Sí, una Comunidad de Propietarios puede restringir el acceso de los animales en las zonas comunes, esto es así, porque el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

Por poner algunos ejemplos, se puede prohibir el acceso de los animales al jardín o la piscina comunitaria, obligar a que el perro lleve correa y si es una raza PPP (perros potencialmente peligrosos) bozal etc.

3. ¿Qué puede hacer una Comunidad de Propietarios ante animales problemáticos?

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad establece que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Es decir, la Comunidad de Propietarios no puede prohibir que un comunero tenga un animal, pero ese animal tiene que respetar unas mínimas normas de convivencia, y no puede realizar actividades molestas como por ejemplo pasarse toda la noche ladrando.

En caso de que ocurra dicha actividad molesta, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal añade que “El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario”.

Como veremos en el apartado siguiente, además de la cesación de la actividad, el Juzgado puede prohibir la tenencia de animales desarrollada en la vivienda donde vive el animal problemático, e incluso, en los casos más graves, se puede privar del derecho al uso de la vivienda o local por un periodo no superior a tres años.

En este sentido el último apartado del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.

4. Ejemplos reales de la acción de cesación de la actividad de animales problemáticos

A continuación, voy a exponer unos ejemplos reales de cómo han resuelto los Juzgados y Tribunales las acciones de cesación interpuestas por Comunidades de Propietarios.

4.1 Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria 561/2018 de 18 de octubre

En este litigio, una propietaria tenía cinco perros con sus correspondientes ruidos y olores, lo cual implicaba una actividad molesta, por lo que es condenada al “cese definitivo e inmediato de la actividad de tenencia de perros desarrollada en la vivienda”, ante lo cual la demandada recurre ante la Audiencia Provincial.

La Audiencia Provincial comienza explicando cuales son los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación, que, resumiendo, son los siguientes:

“a) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares;

b) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad,

c) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto”.

La Audiencia Provincial añade que “el mismo tribunal en su STC 26/1999 declaró que han de considerarse dentro de las actividades molestas no sólo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble cuanto que, además, la ilicitud a que se refiere la norma abarca tanto la administrativa, como la civil y penal”.

En cuanto al caso concreto, la Audiencia Provincial da la razón a la Comunidad de Propietarios, argumentando que “El testimonio de los vecinos que comparecieron en juicio, la intervención municipal, el acuerdo comunitario unánime, salvo el voto en contra de la propia demandada, para el inicio de este procedimiento revelan suficientemente, también para este tribunal de apelación, que las molestias sufridas exceden del uso normal de los elementos privativos y comunes: Los ruidos y la suciedad y el olor no de una única mascota, sino de un grupo de nada menos que cinco perros en un piso, aunque sean pequeños, constituyen una molestia notoria y ostensible y no un simple trastorno que los demás condueños y vecinos vengan obligados a soportar, sin que se haya demostrado que la utilización de collares anti ladridoso el cuidado que Dª Petra dedica a esos animalesreduzca los niveles de incomodidad de los condueños del edificio”. Por lo que se desestima el recurso y además se condena en costas a la propietaria apelante.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a6a931032b235a8a/20181203

4.2 Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz/Agoitz 13/2021 de 25 de enero

En este litigio, ante los ladridos del perro de una vecina, la Comunidad de Propietarios decide actuar, para ello, “(i) el 9 de diciembre de 2019 la comunidad demandante requirió a la demandada, por correo electrónico, a fin de que pusieran medidas en relación con el perro de la vivienda al ser continuos los ladridos; (ii) en el mismo sentido, por correo electrónico, además de aludir a uso inapropiado de instalaciones comunes, se le reiteró la comunicación el 12 de agosto de 2020; (iii) el 19 de agosto de 2020 se redactó carta por la asistencia letrada de la parte actora en la que, expresamente, se le instaba a cesar inmediatamente en la actividad molesta, insalubre y nociva para el inmueble en relación con los ladridos de su perro otorgándole un plazo de 10 días para ello.

Esta última carta es fundamental ya que fue remitida, vía burofax, el día 24 de agosto de 2020 y fue entregado al hijo de la demandada el día 25 de agosto de 2020 a las 10:12 horas.

Por lo tanto, queda acreditado que, con anterioridad a la demanda, se dirigió requerimiento a la demandada fehaciente que fue omitido totalmente. No consta contestación al mismo ni tampoco a los correos electrónicos previos. Y, por lo tanto, la actora se vio en la necesidad de acudir al auxilio judicial”.

Una vez que la Comunidad de Propietarios acude a la vía judicial, y en el suplico de la demanda, se pide “que se declare que la actividad de tenencia de animales en el piso NUM002 de portal NUM001 del edificio de la demandante es molesta e insalubre condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y en consecuencia proceda a cesar en tal actividad molesta y cese el uso inapropiado de elementos comunes y la exclusión de cualquier otro animal que genere ruido u molestias de dicha vivienda. En segundo lugar, se incluye un pronunciamiento para el caso de que no se cumpla con el cese de la actividad que es una reproducción exacta del art. 7 de la LPH”.

El Juzgado estima íntegramente la demanda de la Comunidad de Propietarios, y en consecuencia, “SE DECLARA que la actividad de tenencia de animales en el piso NUM002 del portal NUM001 del edificio de la parte actora es molesta e insalubre y, en consecuencia, SE CONDENA a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y, en consecuencia, a que disponga la cesación de la actividad molesta y cese el uso inapropiado de los elementos comunes, y a la exclusión de todo animal que genere ruido y molestias de dicha vivienda y, en el caso de desatención de lo anterior, se podrá proceder a la privación del derecho al uso de la vivienda de la demandada por un tiempo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios que se acrediten a la comunidad”.

Además, se condena a la demandada a pagar las costas.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/3b91cec838068617/20210506

4.3 Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra 303/2023 de 7 de junio

Esta sentencia es muy interesante, nos encontramos ante una Comunidad de Propietarios que demanda al vecino de las fincas colindantes por un problema de ruidos y malos olores, dicho vecino tiene “patos, ocas, gallinas, perros, gatos, ovejas….”, y por sorprendente que parezca, la finca está en un núcleo urbano.

Dicho vecino pierde el juicio en primera instancia, y es condenado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cambados en los siguientes términos:

«Que DEBO ESTIMAR y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Ángel Palacios Palacios, en nombre y representación de Dª. MARÍA LINDAURA ARGIBAY MEIS, quien a su vez actúa en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO URBANIZACION000 , contra D. Florencio , y, en consecuencia:

– declaro que la actividad realizada por el demandado en su finca es una inmisión (ruidos y olores) que vulnera los derechos de sus vecinos sobre las relaciones de vecindad con la tenencia y posesión de los animales.

– acuerdo el cese de la referida actividad, debiendo el demandado retirar los animales de su finca, y que se abstenga en un futuro de realizar la misma actividad. – condeno al demandado al pago de las costas procesales causadas.»

El demandado, “interpone recurso de apelación con fundamento, esencialmente, en un error en la valoración de la prueba al considerar, la parte apelante, que no resulta acreditada la realidad de las inmisiones objeto de condena en el presente procedimiento y aun, si existieran, no se ha probado el carácter sustancial de las mismas y por lo tanto, no tolerables por la actora”.

Este argumento es rechazado por la Audiencia Provincial de Pontevedra, citando textualmente la sentencia “la prueba documental y testifical son claras en relación a la existencia de malos olores y ruidos procedentes de los animales que el demandado tiene en una finca de su propiedad en núcleo urbano y colindante con la comunidad de propietarios demandante.

En la finca del demandado hay animales de lo más variopinto, patos, ocas, gallinas, perros, gatos, ovejas…. Tanto los vecinos del lugar como los agentes de la policía local que han acudido varias veces a lo largo de los años a examinar el lugar ante las quejas de los vecinos y las aperturas de expedientes administrativos, constatan la existencia de los malos olores y los ruidos que, sin lugar a dudas, proceden de los animales que allí se encuentran.

No es necesaria una prueba especialmente técnica para percibir las molestias cuando éstas son perceptibles por los sentidos del oído y el olfato de las personas. No son necesarias específicas mediciones en procedimientos administrativos ni el resultado final de estos”.

Por todo ello se desestima el recurso de apelación, con imposición de costas al vecino apelante.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/66d217d4698702d0a0a8778d75e36f0d/20230811

5. Conclusiones

Para concluir el artículo y en modo de resumen, la Comunidad de Propietarios no puede prohibir a los comuneros la tenencia de animales, aunque pueden regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, por ejemplo, se puede prohibir el acceso de los animales al jardín o la piscina comunitaria, obligar a que el perro lleve correa y si es una raza PPP (perros potencialmente peligrosos) bozal etc.

Además, si dicho animal realiza actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, la Comunidad de Propietarios puede iniciar una acción de cesación de la actividad del animal “molesto”, además, el Juzgado puede prohibir la tenencia de animales desarrollada en la vivienda donde vive el animal problemático, e incluso, en los casos más graves, se puede privar del derecho al uso de la vivienda o local por un periodo no superior a tres años.

6. Bibliografía

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906

Sentencia del Tribunal Supremo 1013/2004 de 14 de octubre

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/b8914f1a849d307d/20041111

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria 561/2018 de 18 de octubre

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a6a931032b235a8a/20181203

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Aoiz/Agoitz 13/2021 de 25 de enero

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/3b91cec838068617/20210506

Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra 303/2023 de 7 de junio

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/66d217d4698702d0a0a8778d75e36f0d/20230811

¿Desea resolver una consulta legal o contratar a un abogado? ¡Póngase en contacto con PAÑOS ABOGADOS!