En este artículo respondo a la pregunta de si un arrendador puede prohibir tener animales, abordando el debate en torno a la Ley de Bienestar Animal, todo ello acompañado de enlaces a la legislación y la jurisprudencia.
Índice
1. Caso uno, no hay cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíba tener animales
2. Caso dos, hay una cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíbe tener animales
3. Caso especial, el animal realiza actividades molestas, insalubres o peligrosas
4. Bibliografía
1. Caso uno, no hay cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíba tener animales
Si no hay una cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíba tener animales, entonces el casero arrendador no puede resolver, es decir, rescindir el contrato de arrendamiento por el hecho de que el arrendatario inquilino tenga animales en la vivienda alquilada, al igual que tampoco puede prohibir la tenencia de animales, salvo que se modifique el contrato de arrendamiento, es decir, de alquiler, de una forma acordada por ambas partes.
Esto es así, porque la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), no regula esta cuestión. Dependiendo del tipo de contrato, la LAU se aplica con mayor o menor intensidad, no es lo mismo un contrato de arrendamiento para satisfacer una necesidad permanente de vivienda, donde hay libertad de partes, pero dentro de unos mínimos que marca la LAU (por ejemplo, la duración de 5 años del contrato), que otros contratos de arrendamiento, por ejemplo los alquileres de temporada donde la liberad de pacto es mucho mayor, pero en ambos casos, al no estar regulada en la LAU, sobre la cuestión de la prohibición de tener animales, prevalece lo que marquen las partes en el contrato, y si en el contrato no se prohíbe tener animales, entonces, como dirían los romanos, “permissum videtur id omne quod non prohibitur” (Se considera permitido todo lo no prohibido), y tal y como indica el artículo 4 de la LAU “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley (no lo regula) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (tampoco dice nada)”.
2. Caso dos, hay una cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíbe tener animales
Si hay una cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíbe tener animales, en mi opinión sería legal, y el incumplimiento de dicha cláusula permitiría al arrendador rescindir el contrato (y solicitar que el inquilino abandone la propiedad), dado que la LAU no regula esta cuestión, por lo que prevalece la voluntad de las partes.
En caso de incumplimiento, de esta cláusula, tal y como indica el artículo 27.1 de la LAU, “El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”. Es decir, el arrendador puede elegir entre exigir el cumplimiento de la cláusula o rescindir el contrato y, por lo tanto, solicitar al inquilino que abandone el inmueble.
No obstante, hay cierto debate a raíz de la reciente entrada en vigor de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, conocida popularmente como Ley de Bienestar Animal que expondré a continuación, y quiero aclarar que es un debate puramente técnico-jurídico respecto a la legalidad de la cláusula bajo la ley actual, que es distinto al debate político de si debería o no permitirse esta cláusula y del cual no entro.
La Ley de Bienestar Animal menciona en el artículo 1.2 que “Se entiende por derechos de los animales su derecho al buen trato, respeto y protección, inherentes y derivados de su naturaleza de seres sintientes, y con las obligaciones que el ordenamiento jurídico impone a las personas, en particular a aquéllas que mantienen contacto o relación con ellos”.
Además, en el artículo 26 se recoge que “Los titulares o personas que convivan con animales de compañía tienen el deber de protegerlos, así como la obligación de cumplir lo previsto en la presente ley y en la normativa que la desarrolle, y en particular:
a) Mantenerlos integrados en el núcleo familiar, siempre que sea posible por su especie, en buen estado de salud e higiene”.
A su vez el Código Civil, gracias a una reciente reforma, introducida en la Ley 17/2021, de 15 de diciembre que modifica el Código Civil, se establece en el artículo 333 bis apartado 1 que “Los animales son seres vivos dotados de sensibilidad. Solo les será aplicable el régimen jurídico de los bienes y de las cosas en la medida en que sea compatible con su naturaleza o con las disposiciones destinadas a su protección”.
Además, la sentencia del Tribunal Constitucional 283/2000 de 27 de noviembre dice que “»el núcleo esencial del domicilio constitucionalmente protegido es el domicilio en cuanto morada de las personas físicas y reducto último de su intimidad personal y familiar», toda vez que tal domicilio «en cuanto morada o habitación de la persona, entraña una estrecha vinculación con su ámbito de intimidad, como hemos declarado desde la STC 22/1984, FJ 5 (asimismo, SSTC 60/1991 y 50/1995, entre otras)» (STC 69/1999, de 26 de abril, FJ 2)”.
Es decir, esta postura argumenta que al ser los animales sintientes y, además, estos tienen que estar integrados en el núcleo familiar, el arrendador no puede prohibir que el inquilino tenga animales al ser estos una parte de la familia.
Luego está la postura contraria, que es la que comparto, y además es la mayoritaria, que dice que, bajo la actual legislación, es legal la cláusula por la cual un arrendador prohíbe tener animales en una vivienda alquilada.
Esta postura se resume muy bien en la entrevista que les hicieron a Amparo Requena, presidenta de la Asociación de Abogados Valencianos en Defensa Animal y el Medio Ambiente y a María Garrote, profesora de Derecho Constitucional de la UCM, (que, por cierto, me dio clase) en Newtral.
Requena argumenta que “Básicamente se ha acordado que hay que tener más en cuenta el bienestar y la protección de los animales”, añade que ““los animales no se equiparan a los hijos”, pero tampoco se podrán considerar “una cosa o un bien mueble” como hasta ahora”.
““Con la nueva modificación, la ley de arrendamientos urbanos no ha variado en absoluto”, señala Requena. “Sigue primando el derecho de la propiedad y el propietario de un piso puede determinar, mediante cláusulas, lo que quiere o no quiere que se haga en su propiedad”, apunta la abogada.
Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene ninguna referencia a la presencia de animales domésticos en la vivienda, su punto 4.2 detalla que «los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de los implicados».
No obstante, el capítulo II de este borrador (actualmente ley), sí menciona que será obligación del dueño mantener al animal “integrado en el núcleo familiar”. Sobre esto, Requena matiza que se trata de algo “simbólico” y que no hace referencia al espacio físico que comparte la familia, si no al “espacio afectivo””.
La profesora Garrote va en la misma línea al argumentar que “es “absolutamente falso” que prohibir la entrada de animales en pisos de alquiler sea ahora inconstitucional, como dice el vídeo viral. “La nueva ley no afecta a los arrendamientos para nada, solo sufren modificaciones el código civil, especialmente en temas relativos a la familia, y la ley hipotecaria”, añade”.
Además, hay otro argumento por el que, en mi opinión, dicha cláusula es legal, según relata una noticia del diario ElMundo, de 29 abril de 2023, es decir, poco después de que se publicara en el BOE, la Ley de Bienestar Animal, se indica que “Entre las propuestas incluidas en las bases del proyecto político de Yolanda Díaz se plantea la posibilidad de evitar que se pueda prohibir en los contratos de alquiler de viviendas situadas zonas urbanas tener animales domésticos de compañía. Con una coletilla: «Garantizando en todo caso el estado de conservación del inmueble»”.
Esta propuesta estuvo incluida en las bases del proyecto de SUMAR, aunque no he podido verificar esta información, no obstante, si he podido acceder al programa electoral de SUMAR de las elecciones generales del 23 de julio de 2023 y no se hace mención a este punto, por lo que es posible que se haya desechado, suponiendo que efectivamente se hizo esta propuesta, pero en cualquier caso, es una prueba más de que ni siquiera el entorno político cercano a la creación de la Ley de Bienestar Animal creé que bajo la actual legislación, esta cláusula sea ilegal (si se propone es porque es legal), lo cual sumado a lo expuesto por otras voces expertas en Derecho Constitucional y Derecho Animal, junto a que con la con la Ley de Bienestar Animal no se ha modificado la LAU, me lleva a apoyar la legalidad de esta cláusula.
No obstante, todavía no hay sentencias que aborden este asunto, por lo que no puede darse el debate por cerrado.
Por último, respecto a lo expuesto quisiera hacer un matiz, esta cláusula es legal, y su incumplimiento es motivo para rescindir el contrato, pero debe exigirse en el momento en que el arrendador conoce de dicho incumplimiento, si el arrendador se entera y da su consentimiento a que haya un animal en el inmueble, no puede más adelante exigir la rescisión del contrato porque hay un animal, otra cuestión es que el arrendatario tendría que probar este punto, y aunque se probase, el arrendador si podría exigir la rescisión del contrato, si el animal realiza actividades molestas, insalubres o peligrosas o bien, o, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, también podría exigir la reparación de los causados por el animal en el inmueble.
3. Caso especial, el animal realiza actividades molestas, insalubres o peligrosas
Como hemos visto antes, la cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíbe tener animales es legal, ahora bien, con independencia de que exista o no esa cláusula en el contrato ¿Qué sucede cuando el animal realiza actividades molestas, insalubres o peligrosas?
Pues bien, el artículo 27.2 de la LAU establece que “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
A continuación, voy a exponer un caso de acción de resolución del contrato de arrendamiento (y con la resolución el inquilino debe abandonar la propiedad), con la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón 846/2021 de 5 de noviembre.
En este litigio “Doña Natividad (la arrendadora) formuló demanda frente a Don Leovigildo , solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de una mobilhome de su propiedad por la realización de actividades molestas, insalubres y peligrosas.
El demandado ha comparecido en el procedimiento, se ha opuesto a la demanda y ha solicitado su desestimación, con expresa imposición de costas a la parte demandante, ya que niega haber realizado actividad alguna que suponga una molestia para los vecinos”.
La arrendadora ganó el juicio en primera instancia, pero el inquilino recurrió, por lo que, el litigo de resolvió en la Audiencia Provincial.
En cuanto a las pruebas, testificaron tres testigos y dos agentes de la Policía Local, y cito a continuación lo que expone la sentencia de la Audiencia Provincial para que el lector pueda leer un ejemplo real:
“Se refirió en este sentido el primero de los testigos a que el inquilino de su madre tiene cuatro perros y que en el mes de septiembre de 2019, uno de ellos de raza pitbull se escapó y mordió a una vecina, que habló con él su mujer y le dijo que no pensaba marcharse, habiendo reconocido las fotografías que se han aportado al procedimiento, continuando habiendo basuras y malas olores y ladridos de los perros.
En el mismo sentido declaró la esposa del anterior testigo, refiriendo que habían habido problemas con los perros, que tienen problemas de basuras y olores, gritos y ruido, que la música habitualmente la pone al mediodía pero que también ha habido noches en las que han tenido que llamarle la atención para que la bajara.
Compareció además al juicio otra testigo, que dijo ser una de las vecinas del demandado, quien refirió la existencia de excrementos de los perros y basuras que dejan debajo de la caravana, que esto pasaba en el año 2019 y también en el momento del juicio, continuando dejando la basura fuera y los ladridos de los perros, ya que tiene un pitbull que es muy peligroso, que incluso a ella se le ha tirado cuando ha pasado por allí porque tiene la cadena muy larga, que ha llegado a hablar de esto con Leovigildo pero siempre le ha respondido de malos modos.
Declararon por último los dos agentes de la Policía Local que intervinieron en el incidente ocurrido el día 9 de septiembre de 2019. Dijeron haber sido avisados porque a una mujer y a su perro le había mordido uno de los perros del demandado, habiendo encontrado a su llegada a la mujer con sangre en la rodilla y con heridas el perro, añadiendo que consiguieron hablar con el dueño del perro atacante y que les dijo que ese perro era de su hermana que vivía en Bélgica. Incluso el segundo de estos testigos refirió que conocían a Leovigildo por otras intervenciones que habían realizado por problemas con los perros.
Consideramos que se trata de prueba bastante en este sentido que acredita el hecho de la realización en la mobilhome alquilada o en sus proximidades de actividades molestas, insalubres o peligrosas, con la necesaria notoriedad y sin que por el hecho de tener lugar en el exterior deba considerarse ajenas al arrendamiento, ya que como antes hemos expuesto de acuerdo a la doctrina jurisprudencial aplicable, se producen en las dependencias accesorias o comunes de forma que queda incluido en el supuesto enjuiciado al extenderse a lo que integra el objeto del contrato de arrendamiento”.
Por todo lo expuesto, el inquilino también perdió el juicio en la Audiencia Provincial y fue condenado en costas.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/93506d75df8603a0/20220413
4. Bibliografía
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2023-7936
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
Sentencia del Tribunal Constitucional 283/2000 de 27 de noviembre
Newtral, Nos preguntáis si los arrendadores ya no pueden prohibir los animales domésticos en los pisos de alquiler
https://www.newtral.es/prohibir-animales-pisos-alquiler/20220113/
ElMundo, Sumar plantea que los propietarios no puedan rechazar a ningún inquilino por tener mascotas
https://www.elmundo.es/espana/2023/04/29/644c2410fdddff6d388b45a9.html
Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana 846/2021 de 5 de noviembre
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/93506d75df8603a0/20220413
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Muy bien explicado y aclarados cada uno de los casos.
Estoy en la situación del punto 2,a cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíbe tener animales.
Me queda una pregunta: cuales considera los métodos más fehacientes de prueba en este caso? Fotos, testigos? Otros?
Es también necesario demostrar la intención del inquilino de continuar conviviendo con el animal doméstico?
Desde esa le agradezco su atención y respuesta. Silvia
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Lo normal es aportar testigos que hayan visto o incluso también oído (por ejemplo, ladridos) dicho animal, aunque de forma complementaria se puede aportar la fotografía.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil».
Por lo tanto, lo que hay que demostrar es un incumplimiento del contrato, en este caso la tenencia de animales (habría que aportar el contrato con la estipulación relativa a la tenencia de animales) y que el inquilino tiene al menos un animal e incumple lo pactado en el contrato.
El inquilino puede negar que tenga un animal (para refutarlo están los testigos del demandante) o admitir que tiene un animal pero que el arrendador lo consintió (este punto tendría que probarlo el inquilino).
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