En este artículo de “Divulgación Jurídica de Illán” respondo a la pregunta de quién paga las reparaciones de un elemento común de uso privativo, a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo 80/2024 de 23 de enero.
Índice
1. ¿Quién paga las reparaciones de un elemento común de uso privativo?, análisis de la sentencia del Tribunal Supremo 80/2024 de 23 de enero
2. Conclusiones
3. Bibliografía
1. ¿Quién paga las reparaciones de un elemento común de uso privativo?, análisis de la sentencia del Tribunal Supremo 80/2024 de 23 de enero
En esta sentencia del Tribunal Supremo se analiza el caso de una terraza que era un elemento común pero cuyo uso era privativo de uno de los vecinos, y que sufrió daños a causa de las filtraciones de agua.
En concreto, “La terraza aneja a la vivienda del Sr. Luis Antonio estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza”. Aclarar que anejo según la RAE es “Unido o agregado a alguien o algo; con dependencia, proximidad y estrecha relación respecto a él o a ella”.
La respuesta de la Comunidad de Propietarios fue que “El 1 de julio de 2015, la junta de propietarios de la comunidad del citado edificio acordó no atender la petición del comunero Sr. Luis Antonio porque consideró que, según los estatutos de la comunidad, eran de cuenta de los propietarios de las viviendas que tienen aneja una terraza todos los gastos de conservación y reparación, lo que incluía impedir las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores”.
El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial dieron la razón a la Comunidad de Propietarios y el caso llegó hasta el Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo comenzó explicando cuando una terraza es de uso privativo, por regla general “Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente”.
A continuación, se distingue entre elementos comunes esenciales y no esenciales, “Dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, respecto de los que se admite que puedan ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto”.
Una vez aclarado este punto se explica en que casos de puede desafectar un elemento común. Desafectar, según la RAE consiste en “Declarar formal o tácitamente que un bien de dominio público queda desvinculado de uso o servicio público”.
El Tribunal Supremo argumenta que “La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum ( sentencia 265/2011, de 8 de abril, y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc”. Es decir, lo que el Tribunal Supremo viene a expresar, es que las terrazas pueden ser elementos comunes de uso privativo.
Poco después el Tribunal Supremo entra en el fondo del asunto y explica quién debe de pagar las reparaciones, argumentando que “Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.
Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza. Pero esto no se declara probado en la sentencia recurrida.
3.- En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación ( sentencias 114/1993, de 17 de febrero; 716/1993, de 8 de julio; 265/2011, de 8 de abril; y 402/2012, de 18 de junio)”.
Es decir, en el caso de elementos comunes de uso privativo (por ejemplo, una terraza), la Comunidad de Propietarios debe reparar los daños provenientes de los elementos estructurales del edificio, por ejemplo, una filtración que causa humedades debido a un mal estado de la estructura o la impermeabilización, salvo que se pruebe un mal mantenimiento por parte del comunero, a lo que hay que añadir, una indemnización por los daños y perjuicios que hubiese ocasionado el vicio o deterioro.
Mas adelante, se aborda otra cuestión importante, y es quien debe pagar el mantenimiento, el Tribunal Supremo expone que “En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y en tal sentido debe ser interpretada la previsión estatutaria en este caso”.
Es decir, si son reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, lo paga el propietario, y si el defecto es estructural lo paga la Comunidad de Propietarios.
Respecto a este caso concreto, el Tribunal Supremo argumenta que “El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. Como indicó la citada sentencia 402/2012, de 18 de junio, «la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, […] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio».
Resumiendo, en el supuesto específico de un daño que proviene de un mal estado de la tela asfáltica (que asegura la impermeabilización del edificio), y esta se encuentra bajo el suelo de la tarraza que sirve de cubierta del edificio, su naturaleza es de elemento común, por lo que debe ser la Comunidad de Propietarios quien se encargue de la reparación.
Por todo ello se estima el recurso de casación interpuesto por el vecino comunero frente a la Comunidad de Propietarios, sin imposición de costas.
2. Conclusiones
De la sentencia del Tribunal Supremo 80/2024 de 23 de enero, se extraen las siguientes conclusiones:
En el caso de elementos comunes de uso privativo (por ejemplo, una terraza), la Comunidad de Propietarios debe reparar los daños provenientes de los elementos estructurales del edificio, por ejemplo, una filtración que causa humedades debido a un mal estado de la estructura o la impermeabilización, salvo que se pruebe un mal mantenimiento por parte del comunero, a lo que hay que añadir, una indemnización por los daños y perjuicios que hubiese ocasionado el vicio o deterioro.
Si son reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, lo paga el propietario, y si el defecto es estructural lo paga la Comunidad de Propietarios.
En el supuesto específico de un daño que proviene de un mal estado de la tela asfáltica (que asegura la impermeabilización del edificio), y esta se encuentra bajo el suelo de la tarraza que sirve de cubierta del edificio, su naturaleza es de elemento común, por lo que debe ser la Comunidad de Propietarios quien se encargue de la reparación.
3. Bibliografía
Sentencia del Tribunal Supremo 80/2024 de 23 de enero
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/95a5223b92ed2281a0a8778d75e36f0d/20240201
RAE (Real Academia Española), anejo
RAE (Real Academia Española), desafectar
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