En este artículo analizo cuando puede un arrendador recuperar su vivienda por necesidad, todo ello acompañado de enlaces a la legislación y la jurisprudencia.

Índice

1. Ámbito de aplicación

2. ¿Qué contratos de alquiler están sometidos al artículo 9.3 de la LAU?

3. Análisis del artículo 9.3 de la LAU

3.1 ¿Cuándo puede el arrendador alegar la necesidad de ocupar la vivienda arrendada?

3.2 Comunicación y entrega de la vivienda arrendada

3.3 Incumplimiento por parte del arrendador de ocupar la vivienda arrendada a los tres meses desde la extinción del contrato o del desalojo

4. Bibliografía

1. Ámbito de aplicación

En primer lugar, hay que aclarar que este artículo se centra en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (que entró en vigor el 6 de marzo de 2019), que modifica el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).  Es decir, el artículo está centrado en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual a partir del 6 de marzo de 2019.

2. ¿Qué contratos de alquiler están sometidos al artículo 9.3 de la LAU?

A continuación, voy a explicar la LAU para argumentar la respuesta, quien solo quiera leer una respuesta rápida a modo de conclusión de este apartado, que se lea el último párrafo.

El artículo 9.3 de la LAU, titulado “Plazo Mínimo”, se encuentra en el Capítulo II del Título II de la LAU. Aunque el ámbito de aplicación de la LAU son los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda (artículo 1), según el artículo 4.2 de la LAU “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Es decir, solamente en los arrendamientos de vivienda, la voluntad de las partes queda establecida dentro del marco del título II de la LAU, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, prevalece la voluntad de las partes sobre el título III de la LAU.

A todo esto, hay que añadir que, aunque en los arrendamientos de vivienda, la voluntad de las partes queda establecida dentro del marco del título II de la LAU, se exceptúan según el artículo 4.2 de la LAU “los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda”.

Una vez que tenemos claro que solamente en los arrendamientos de vivienda, prevalece la LAU sobre la voluntad de las partes, vamos a analizar que entiende la LAU por arrendamiento vivienda. Según el artículo 2.1 de la LAU “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. La necesidad permanente de vivienda es la clave, como veremos a continuación. El artículo 2.2 de la LAU da más información al añadir que “Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”, decir, a una plaza de garaje que está asociada a una vivienda y por lo tanto no es independiente, se rige por la LAU.

El artículo 3 de la LAU también aclara conceptos, al indicar el apartado 3.1 que “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”, y añade apartado 3.2 que “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Es decir, la vivienda debe “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, por lo que no se incluyen dentro de la vivienda habitual los arrendamientos industriales o comerciales, solo de viviendas, y dentro de estas solo la vivienda permanente, excluyendo, los contratos de temporada, como puede ser un alquiler vacacional, un contrato para estudiantes que solo dura unos meses etc.

En resumen, la LAU prevalece sobre la voluntad de las partes (en el sentido de estar dentro del marco de la LAU) en aquellos con arrendamientos con “necesidad permanente de vivienda”, es decir, en aquellos de arrendamientos de vivienda (se excluyen arrendamientos como los industriales y los comerciales), que sean permanentes, (se excluyen los arrendamientos de temporada, como los alquileres turísticos o para estudiantes), con la excepción de los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

3. Análisis del artículo 9.3 de la LAU

El artículo 9.3 de la LAU, consta de tres párrafos, que voy a explicar paso a paso.

3.1 ¿Cuándo puede el arrendador alegar la necesidad de ocupar la vivienda arrendada?

El primer párrafo responde a la pregunta de cuando puede el arrendador alegar la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.

El párrafo menciona que “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

Por lo tanto, los requisitos para que el arrendador pueda alegar la necesidad de ocupar la vivienda son las siguientes:

  • Debe haber transcurrido el primer año de duración del contrato.
  • El arrendador debe ser persona física.
  • En el momento de celebrarse el contrato, debe contar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente.
  • También puede alegarse la necesidad de ocupar la vivienda para los familiares del arrendador en primer grado de consanguinidad o por adopción (padre o hijos) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, cumpliendo con el resto de los mencionados puntos.

Por último, hay que aclarar que el concepto de “necesidad de ocupar la vivienda arrendada”, no es una carta blanca, dado que debe ser real, y si el arrendatario se opone, es posible que haya que demostrarlo en un juicio. Esto es lo que sucedió en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona 180/2021, de 12 de mayo, donde se dio la razón al arrendatario, es decir, al inquilino, en base a que “la jurisprudencia ha venido señalando de forma reiterada que debe probarse por el arrendador su «necesidad de ocupar la vivienda «. Como señala la S.T.S. de 8 de marzo de 1984 (relativa a la causa de resolución de la misma naturaleza contenida en la LAU de 1964, pero que es aplicable por tener la misma finalidad) , que marca la pauta en la materia, «debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil», lo que se reitera en la jurisprudencia posterior: S.S.T.S. 28.2.1962, 12.2.1963, 4.12.1964, 19.11.1966,27.1.1970, 23.11.1972, … e incluso por el T.S., así la S. 134/1990 de 19 de julio, debiendo atenderse «al fin que se trata de conseguir con la ocupación y a la naturaleza del medio para conseguir tal fin» ( S.T.S. 27.5.1958 )o, lo que es lo mismo, que la ocupación de la vivienda arrendada debe ser el medio idóneo (en el sentido de modo racional), para conseguir el «fin» de hacer desaparecer la necesidad, con lo que ésta adquiere un sentido jurídico y no meramente etimológico, debiendo ser estimada en cada caso concreto, y teniendo presente que, la línea divisoria entre lo que es necesario y lo que no lo es, evoluciona con el tiempo ( art. 3.1 C.C ).

La necesidad debe probarse y ello es evidente para evitar que pueda incurrirse en fraude en la aplicación de la previsión contenida en la Ley.

Pues bien, en el caso de autos nada se prueba. No se argumenta ni acredita el por qué el demandante necesita ocupar la vivienda o por qué han variado sus circunstancias vitales hasta el punto de que en noviembre de2015 no necesitaba ocupar la vivienda de su propiedad y sí lo necesita en este momento.

Tal ausencia de actividad probatoria unida a la falta de transcurso de plazo mínimo determina la desestimación de la demanda”.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/918128acbcc730e8/20210614

3.2 Comunicación y entrega de la vivienda arrendada

El segundo párrafo regula la comunicación y la entrega de la vivienda arrendada.

El párrafo explica que “Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto».

De dicho párrafo se pueden extraer los siguientes elementos:

  • El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, con al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
  • El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto. No obstante, como se vio en la sentencia anterior, si el arrendatario considera que el arrendador no tiene necesidad real de ocupar la vivienda, o no se ha cumplido dicho plazo, es posible acabar en la vía judicial donde decidiría un Juez.

3.3 Incumplimiento por parte del arrendador de ocupar la vivienda arrendada a los tres meses desde la extinción del contrato o del desalojo

El tercer párrafo regula el incumplimiento por parte del arrendador de ocupar la vivienda arrendada, que como veremos, puede derivar en el regreso del arrendador o una indemnización.

El párrafo especifica que “Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

Del mencionado párrafo se pueden extraer las siguientes conclusiones:

  • Deben haber transcurrido tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, y el arrendador o sus familiares no han procedido a ocupar la vivienda.
  • Si se cumple el punto anterior, el arrendatario (es decir, el inquilino), podrá optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
  • Se exceptúa del punto anterior, los supuestos en las que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

4. Bibliografía

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3108

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona 180/2021, de 12 de mayo

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/918128acbcc730e8/20210614

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