¿Quién debe pagar los desperfectos en la vivienda al finalizar el alquiler? En este artículo analizo esta cuestión en base a la legislación y la jurisprudencia, junto con sus enlaces correspondientes.
Índice
1. Análisis legal
2. Análisis jurisprudencial
2.1 Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona 176/2023 de 4 de abril (problema de humedades y rotura de las baldosas)
2.2 Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 495/2022 de 10 de noviembre (desperfectos en naves industriales)
2.3 Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 366/2022 de 19 de septiembre (daños derivados de usos vandálicos)
2.4 Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 414/2021 de 30 de junio (daños en la cocina, baño, jardín y piscina)
3. Resumen a modo de conclusión
4. Bibliografía
1. Análisis legal
La conclusión de la legislación y la jurisprudencia, tal y como explicaré a continuación, es que el arrendatario, es decir el inquilino, no es responsable de aquellos deterioros o desperfectos derivados del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca, aunque si de aquellos desperfectos derivados de un mal uso o de falta de mantenimiento.
La clave está en los siguientes artículos del Código Civil:
“Artículo 1561.
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 1562.
A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Artículo 1563.
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Artículo 1564.
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa”.
Es decir, el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió, pero no es responsable de lo que “hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”, es decir, de aquellos deterioros derivados del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca.
A esto hay que añadir que el arrendatario, tiene una presunción de responsabilidad respecto al deterioro de la finca arrendada, salvo que demuestre lo contrario, pero corresponde al arrendador demostrar la relación de causalidad, es decir, el arrendador tiene que demostrar que el deterioro o desperfecto de la finca se ha ocasionado durante la vigencia del arriendo, y una vez que se ha demostrado este punto, debe el arrendatario demostrar que el deterioro se ha producido sin culpa suya, por el transcurso del tiempo y el uso normal de la finca.
Esto es así, porque el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, titulado “Carga de la prueba”, expone que:
“1. Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.
2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.
3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.”
2. Análisis jurisprudencial
2.1 Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona 176/2023 de 4 de abril (problema de humedades y rotura de las baldosas)
En este litigio se discute sobre un problema de humedades y rotura de unas baldosas. En cuanto a la legislación aplicable, la parte actora alega que “Conforme a la acción ejercitada por la parte actora, el artículo 1.561 del C.C establece que;» El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable».
Artículo 1.562 del mismo cuerpo legal establece que;» A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario». Y en este sentido continúa indicando el artículo 1.563 que;» El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya». Y el artículo 1.564 señala que;» arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa».
Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador, en atención al principio de carga probatoria establecidos en el artículo 217 de la LEC”.
Entrando al fondo del asunto, no se elaboró por las partes, al inicio del contrato de arrendamiento, un listado fotográfico del estado en que se entrega la vivienda, aunque se deduce que el inmueble se entregó en perfectas condiciones de conservación y habitabilidad. Esto es así, porque en diversas cláusulas del contrato de arrendamiento “la arrendataria reconoce haber inspeccionado la finca y tener pleno conocimiento del estado en el que la recibe y sus instalaciones, todo ello, a su entera satisfacción y se compromete a devolverlo en el mismo estado en el que lo recibe, salvo el desmerecimiento propio de un correcto y adecuado uso”, además de otras cláusulas donde la parte arrendataria responde de diversos desperfectos y se hace cargo de una serie de gastos (suministros, agua, teléfono etc.).
El Juzgado da la razón a la parte arrendadora al indicar que “Es cierto que las humedades por
condensación derivan del estado de edificación del inmueble y que las mismas requieren un plus de ventilación adicional respecto de un vivienda cuya construcción carece de esos problemas de humedad por condensación, pero corresponde al arrendatario realizar las actuaciones mantenimiento precisas para procurar la ventilación adecuada del inmueble, y poner en cocimiento con la mayor urgencia posible al arrendador, la situación del inmueble para que pueda adoptar las medidas oportunas, y evitar así que la humedad pueda propague a todo el inmueble. Y de esa falta de información o comunicación hace que el arrendatario debe responder de los daños causados”.
Respecto a las baldosas, también se da la razón a la parte demandante, tras especificar que “tras el examen de las fotografías que obran en autos por esta juzgadora, se evidencia que el estado de deterioro en el que se encuentra la finca no se corresponde con un uso habitual del inmueble con el transcurso del tiempo, pues el mismo, presentaba daños en la cocina, mobiliario, baño, un especial estado de suciedad y una absoluta falta de mantenimiento derivada de una falta de diligencia y del deber de cuidado del inmueble por parte de la arrendataria, quien procedió a incumplir las términos del contrato que había suscrito con la actora. Pues, ese estado no se refleja en las fotografías que el actor acompaña como documento nº 6 de la demanda, que refleja el estado del inmueble antes del arrendamiento”.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/13d2c4d33edec3c6a0a8778d75e36f0d/20230420
2.2 Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 495/2022 de 10 de noviembre (desperfectos en naves industriales)
En esta sentencia se litiga en relación a unos desperfectos en unas naves industriales.
En primer lugar, destaca la Audiencia Provincial que Como hemos dicho en reiteradas resoluciones, que “la fianza arrendaticia no puede aplicarse a reparar pequeños daños por un uso normal del inmueble, esto es, cuando al terminar el contrato el arrendador aprecia en la finca que existen ciertos daños que han sido ocasionados por un uso normal del inmueble, la reparación de esos daños corresponde al arrendador”.
Por el contrario, procede aplicar la fianza a la reparación de aquellos daños causados por negligencia o dolo y cuando los daños apreciados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso, corresponderá su reparación al arrendatario, dado que son daños que se han producido por un uso anormal del inmueble”.
El tema de la fianza arrendaticia es una cuestión muy interesante, que da para otro artículo, aunque merece la pena dar alguna pincelada, al tener alguna relación con este artículo.
Volviendo a los desperfectos, la Audiencia Provincial hace un análisis sobre que gastos son imputables al arrendador y cuales, al arrendatario, de los cuales destaco los más importantes:
a) Grietas en los muros perimetrales de los patios de entrada. Reparación muro exterior.
La Audiencia Provincial argumenta que “Pues bien, observando las fotografías, consideramos que esta partida es imputable al arrendatario pues, sin perjuicio que, en el año 2014, al concertar el contrato de arrendamiento, pudieran existir algunas grietas o piezas rotas, lo cierto es que, en abril de 2019, al devolver la posesión de las naves, parte del muro exterior de la calle de la nave 3 aparece desprendido, siendo derribado posteriormente, por lo que procede deducir de la fianza la suma de 377,63 euros”. Este gasto corresponde al arrendatario.
b) Manchas pavimentos interiores. Pulido mecánico de superficies de hormigón mediante máquina pulidora.
“Ahora bien, en cuanto a la partida de limpieza, esta sección ha venido reiterando, con carácter general, que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
Por lo tanto, habiéndose arrendado dos naves industriales destinadas al almacenaje de productos alimenticios, concretamente, de conservas o preparaciones a base de anchoas y boquerones, consideramos que las manchas de aceite no implican un uso inapropiado o un mal uso de los locales arrendados, sino que son propias del uso industrial para el que fueron arrendadas, por lo que la limpieza para volver a arrendar ambas naves (en este caso, para venderlas) corresponde a la arrendadora”.
Respecto a este gasto, que lo debe pagar el arrendador, lo más destacable es que con carácter general, que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/00907f92cb851a59a0a8778d75e36f0d/20221214
2.3 Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 366/2022 de 19 de septiembre (daños derivados de usos vandálicos)
En primer lugar, la Audiencia Provincial de Madrid, argumenta, respecto a la revisión de la valoración de la prueba en segunda instancia que “Sobre el alcance de la valoración de la revisión de la valoración de la prueba en segunda instancia nuestro Alto Tribunal tiene dicho en STS 59/2017 de 30 de enero de 2017:
«Esta sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias”.
“En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez «a quo». Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido » una severa crítica «( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991, y 808/2009, de 21 de diciembre).
“Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia”. En resumen, es válida la revisión de la prueba en segunda instancia.
Entrando al fondo de la cuestión, de debate respecto a si una serie de daños generales de la vivienda (puerta, pintura, cristales, frigorífico) son debido al uso y al paso del tiempo o a actos vandálicos.
La parte actora, es la arrendadora, argumenta que los daños son debidos a actos vandálicos, y para ello presenta un informe pericial, posteriormente ratificado y aclarado por la perita en el acto del juicio. Por su parte, la parte arrendataria alega que el estado en que la perita encontró el inmueble era salvo unos pequeños daños, el del estado de la vivienda cuando le fue entregada. Para “acreditar tal afirmación se aportaron una serie de fotografías que según sostiene eran las que se proporcionaron por la agencia a través de la que se concertó el arrendamiento «Alquiler Seguro» para publicitar la vivienda y que muestran el estado de ésta antes del contrato”. No obstante, la Audiencia Provincial considera que la calidad de las fotografías es “pésima” por lo que no se puede comparar con la perita.
Además, se destaca que “el contrato de arrendamiento no recoge expresamente que la vivienda no presentaba daños, sí dice que se encontraba en estado de servir para el destino pactado, y que los inquilinos se comprometían a la conservación del inmueble. De ahí se sigue que, aunque la vivienda fuera antigua, el estado de conservación era el adecuado. No se reseñó que la vivienda presentara los importantes daños de origen vandálico que comprobó la perito, sino que por el contrario se hizo constar que se encontraba en estado para servir a su destino como vivienda, lo que supone un estado de conservación idóneo”.
Por lo tanto, la Audiencia Provincial de Madrid da la razón a la parte demandante e indica que “En definitiva se tiene por acreditado que los daños fueron causados por el mal uso de los arrendatarios, así como el coste de reparación según informe pericial”.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/dd3e409af46e7132a0a8778d75e36f0d/20221110
2.4 Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 414/2021 de 30 de junio (daños en la cocina, baño, jardín y piscina)
En este litigio se trata por un lado una cuestión de falta de pago por unos suministros, y por otro, unos daños en la vivienda que la parte arrendadora encontró tras el desahucio, y que es en lo que me voy a centrar, aunque la parte la parte más importante de esta sentencia es la descripción de las obligaciones del arrendador y del arrendatario, que es lo que voy a exponer a continuación.
Hay que destacar, que, en el fundamento jurídico tercero, titulado “Obligaciones de arrendador y arrendatario”, se expone muy bien cuales son las obligaciones de ambas partes, y que sirve muy bien a modo de resumen de este artículo, por lo que lo voy a citar a continuación:
“TERCERO.-Obligaciones de arrendador y arrendatario.
No obstante la declaración de nulidad de la cláusula sexta transcrita, el arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la LAU y con el Código Civil.
En efecto, el arrendatario constituye la fianza para garantizar(garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1.555 del CC): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU – indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión – artículos 1.561 y siguientes del Código Civil – y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.
Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).
Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, «tal como la recibió», salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).
Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC).
El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.
En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.
Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.
Por otra parte, cabe precisar que «recibir en buen estado» no significa recibir «nueva» sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC).
Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.
Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad”.
Más adelante, en el fundamento jurídico cuarto se añade que “Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquellas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.
Pero, paralelamente, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable”.
En cuanto a las cuestiones de fondo, se debate respecto al estado de deterioro de la piscina y del jardín, junto con daños en la cocina y el baño en el momento de devolver la posesión del inmueble.
Aquí, lo interesante es que se presentan informes periciales contradictorios, y la Audiencia Provincial da la razón al informe pericial de la parte demandante, y resuelve en el sentido de que “En el supuesto analizado, teniendo en cuenta el momento de emisión de los dictámenes, esto es, que el perito propuesto por la parte actora pudo verificar el estado de la finca el día 22 de junio de 2017, seis días después de la entrega de las llaves, mientras que el perito propuesto por la parte demandada basa su dictamen en las fotografías y la documentación que se le ha facilitado, la absoluta falta de soporte probatorio de sus conclusiones, nos lleva a considerar más adecuado el informe pericial emitido por el perito de la parte demandante a tenor del cual en el momento de la devolución de la posesión, el inmueble presentaba daños en cocina y baño, un especial estado de suciedad y acumulación de objetos y basura en el interior y una absoluta falta de mantenimiento del jardín y de la piscina”.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/07f880beee3aacba/20210823
3. Resumen a modo de conclusión
Como resumen a modo de conclusión recomiendo leer la sentencia anterior (2.4 Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 414/2021 de 30 de junio), no obstante, el resumen, es que el arrendatario, es decir el inquilino, no es responsable de aquellos deterioros o desperfectos derivados del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca, aunque si de aquellos desperfectos derivados de un mal uso o de falta de mantenimiento.
Es decir, el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió, pero no es responsable de lo que “hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”, es decir, de aquellos deterioros derivados del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca.
A esto hay que añadir que el arrendatario, tiene una presunción de responsabilidad respecto al deterioro de la finca arrendada, salvo que demuestre lo contrario, pero corresponde al arrendador demostrar la relación de causalidad, es decir, el arrendador tiene que demostrar que el deterioro o desperfecto de la finca se ha ocasionado durante la vigencia del arriendo, y una vez que se ha demostrado este punto, debe el arrendatario demostrar que el deterioro se ha producido sin culpa suya, por el transcurso del tiempo y el uso normal de la finca.
Además, tal y como expone la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 414/2021 de 30 de junio, “únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquellas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad”
4. Bibliografía
Código Civil
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
Ley de Enjuiciamiento Civil
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323
Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona de Logroño 176/2023 de 4 de abril
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/13d2c4d33edec3c6a0a8778d75e36f0d/20230420
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 495/2022 de 10 de noviembre
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/00907f92cb851a59a0a8778d75e36f0d/20221214
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 366/2022 de 19 de septiembre
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/dd3e409af46e7132a0a8778d75e36f0d/20221110
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 414/2021 de 30 de junio
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/07f880beee3aacba/20210823
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Divulgación Jurídica de Illán | Paños Abogados 
Enhorabuena por tu artículo. Me parece completo, actualizado y clarificador de las responsabilidades de las partes en discordia. Te animo a seguir publicando.
Muchas gracias
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Muchas gracias. Me alegra que haya gustado el artículo.
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