En este artículo explico que se puede hacer ante una subida abusiva del alquiler de la vivienda. El artículo está enfocado en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Índice
1. La actualización de la renta según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
2. ¿Cuál es la cantidad máxima que me corresponde pagar según mi contrato al actualizar el precio del alquiler?
3. ¿Cómo debe ser notificada la subida?
4. La elevación de la renta por mejoras
5. Qué hacer ante una subida abusiva del alquiler de la vivienda
6. Bibliografía
1. La actualización de la renta según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la actualización de la renta, que se va a analizar a continuación.
Dicho artículo comienza diciendo que “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”.
Es decir, para que haya una actualización de la renta el contrato debe de estar vigente, ya sea en una situación “ordinaria” o en prórroga, dado que en caso contrario estaríamos hablando de negociar un nuevo contrato, no de actualización de la renta, que es que lo que trata este artículo.
A su vez, la renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados en el contrato, dado que si no hay pacto expreso no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
A continuación, se explica que “En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato”.
Esto quiere decir que la subida del alquiler no es ilimitada, y debe aplicarse el IRAV o el IPC.
El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, y tal como indica la página del INE (Instituto Nacional de Estadística) “Los contratos de alquiler firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023 se revisarán en base al IRAV, de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda”. Hay que aclarar que estamos hablando de contratos de alquiler de vivienda habitual regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En esta página del INE se puede consultar cual es la variación anual mes a mes ( https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177110&menu=ultiDatos&idp=1254735976607 ).
El IPC es el Índice de Precios de Consumo, y se aplica a los contratos de contratos de alquiler de vivienda habitual regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos firmados hasta el 25 de mayo de 2023 y sigue aplicando a otros contratos relacionados con la vivienda distintas de la vivienda habitual (alquiler de habitaciones, alquiler de locales etc.).
En esta página del INE se puede consultar cual es la variación anual mes a mes y la subida de la renta que corresponde con el importe a actualizar ( https://www.ine.es/calcula/ ).
En el siguiente enlace del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se puede saber cuál es la cantidad máxima que corresponde según el contrato, distinguiendo entre el IRAV y el IPC ( https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler ).
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos termina diciendo que “La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística” y que “Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.
Es decir, la actualización de la renta debe de comunicarse con al menos un mes de antelación a la fecha en que se cumpla la vigencia del contrato, por escrito, expresando el porcentaje aplicado y si el arrendatario lo pidiera (es decir, el inquilino), deberá ir acompañado de la certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Además, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Por último, hay que recordar que según el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
2. ¿Cuál es la cantidad máxima que me corresponde pagar según mi contrato al actualizar el precio del alquiler?
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ha puesto a disposición de la ciudadanía una página web donde se puede saber cuál es la cantidad máxima que corresponde pagar según el contrato de arrendamiento de vivienda habitual al actualizar el precio del alquiler, simplemente hay que seleccionar el tipo de contrato según la fecha de firma (para saber si se aplica el IRAV o el IPC) e introducir el precio de la renta que pagas actualmente.
Además, en la parte final de la página se incluye un botón para consultar los consultar los valores de referencia para el alquiler de tu vivienda, donde, una vez que pulsa se indica que “El sistema ofrece un rango de valores de precios de alquiler de viviendas, como referencia, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda”.
El enlace es el siguiente ( https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler ).
3. ¿Cómo debe ser notificada la subida?
Tal y como indica el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la actualización de la renta debe de comunicarse con al menos un mes de antelación a la fecha en que se cumpla la vigencia del contrato, por escrito, expresando el porcentaje aplicado y si el arrendatario lo pidiera (es decir, el inquilino), deberá ir acompañado de la certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Además, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
4. La elevación de la renta por mejoras
Si bien todo lo que he explicado se aplica a los supuestos ordinarios, hay supuestos excepcionales como la elevación de la renta por mejoras, del articulo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde el arrendador podrá “elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento”.
Este mismo artículo también aclara que en estos casos “La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas”.
5. Qué hacer ante una subida abusiva del alquiler de la vivienda
En caso de que sospechemos que estemos ante una subida abusiva del alquiler, lo primero que recomiendo es consultar el enlace del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, expuesto en el punto dos, donde se indica cual es la cantidad máxima que me corresponde pagar según mi contrato al actualizar el precio del alquiler. Es importante aclarar que el contrato debe de estar vigente y ser un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
En segundo lugar, hay que seguir las instrucciones del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, exigir que el arrendador notifique la subida por escrito con al menos un mes de antelación a la fecha en que se cumpla la vigencia del contrato y acompañado de la oportuna la certificación del Instituto Nacional de Estadística, que es un derecho que tiene el arrendatario inquilino. Se puede hacer de forma oral o mediante un escrito explicando el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
En tercer lugar, si lo anterior no funciona recomiendo hacer un escrito donde se indique que ante una cantidad que se considera abusiva y no ajustada a Derecho, solamente se va pagar la renta mensual con la subida establecida en el IRAV o el IPC, aportando capturas de pantalla del INE y del Ministerio de Vivienda como prueba, cuyo enlace se encuentra en la bibliografía y en el apartado uno.
En cuarto lugar, si a pesar de todo el arrendador decide exigir el resto de la cuantía o resolver el contrato por falta de pago de la renta (en cuyo caso acabaría en desahucio), en ese caso se decidiría en la vía judicial.
6. Bibliografía
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Instituto Nacional de Estadística, Índice de referencia de arrendamientos de vivienda. Últimos datos (IRAV)
Instituto Nacional de Estadística, Actualización de importes con el IPC general
https://www.ine.es/calcula/calcula.do
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Tengo que actualizar el precio del alquiler: ¿cuál es la cantidad máxima que corresponde según mi contrato?
https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler
Divulgación Jurídica de Illán | Paños Abogados 